Finanziare il social housing
A quanto ammontano i finanziamenti al social housing?
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A quanto ammontano i finanziamenti al social housing?
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La produzione di social housing è stata veramente minima in questi anni. I finanziamenti rispondono a un fabbisogno reale e a vuoto operativo davvero imponenti.
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LikeDislikeIl Social housing si configura come il mercato del futuro. In un regime di contenimento dei costi vale la pena di spendere risorse per innovazione e tecnologie in un quadro di riferimento progettuale sicuramente più all’avanguardia di quello delle imprese. L’obiettivo è quello di far comprendere che è necessario porre l’attenzione sui prodotti e sui processi e non più solo sull’orine dei ricavi. L’impresa deve valutare il valore aggiunto del prodotto casa come elemento di crescita.
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LikeDislikemi accosto ora alla problematica del S.H.. Credevo che S.H. fosse indirizzato esclusivamente a risolvere il fabbisogno abitativo delle fasce deboli ed invece leggo anche che uno degli scopi (diretti od indiretti?) sarebbe anche quello della sperimentazione edilizia. Fermo stante che anche questo obiettivo ha un carattere sociale, pur di piu’ lungo periodo, che relazione c’è tra i due obiettivi ?Mi spiego : se l’edilizia tradizionale fosse piu’ economica per fornire alloggi alle fasce deboli, l’edilizia non tradizionale perchè dovrebbe essere incentivata con leggi incentivanti la soluzione di bisogni primari dell’aver un tetto sulla testa ?
grazie
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LikeDislikeL’edilizia tradizionale potrebbe avere dei costi iniziali più bassi in fase di realizzazione ma non sarebbe in grado di assicurare costi di gestione sostenibili nel tempo.
Inoltre c’è anche un discorso qualitativo e di comfort interno. In tal senso il legislatore è stato chiaro nel stabilire che le residenze devono avere classi energetiche elevate.
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LikeDislikeIl S.H. non può essere un’opportunità ma è un’esigenza da affrontare a livello pubblico … non necessariamente con soldi pubblici ma lo “Stato” deve creare i presupposti affinchè si possa veramente costruire a basso costo, anche mediante processi di autoproduzione. Il principale ruolo dell’ente pubblico rimane comunque quello di togliere le aree di sviluppo dalle logiche di speculazione immobiliare.
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LikeDislikeMi sembra una buona iniziativa
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LikeDislikeMi sto avvicinando all’H.S. e mi sembra che senza contribuzione (a fondo perduto a volte) delle regioni o C.D.P. non si regge. È un buon modo per cartolarizzare i mutui e riportare soldi nelle casse disastrate degli immobiliaristi e dei Comuni. Tutti i riferimenti etici sono fumo negli occhi. Il risparmio nella gestione degli immobili in H.S. fatto con la partecipazione degli abitanti e metodo integrato è mera illazione. L’ottenimento di canoni di locazione più convenienti del mercato deriva eslusivamente da un meccanismo finanziario di extrema ratio dove da una parte le banche abbassano drasticamente il rischio sui prestiti, i fondi guadagnano per talune esenzioni fiscali, comuni e imprenditori privati collocano qualcosa di altrimenti fuori mercato. Venendo al vantaggio vero per gli inquilini, trattasi di un gap che attualmente sembra trovare soddisfazione per rigidità di mercato che verranno presto meno finendo per colmarsi. Possibile tuttavia che l’interesse nel S.H. tenga per il sostegno di C.D.P. quando anche dopo il riempimento del gap down, venga a mancare la convenienza dell’operatore edile tradizionale ad operare ( scenario di recessione). Siccome in recessione ci siamo, meglio prendere al volo il S.H. prima che sfumi nel giro di pochi anni. Sia chiaro però che non si sta facendo nulla di etico!
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LikeDislikesono pienamente daccordo.. Io vorrei sapere : I soldi chi li mette? tutto il mercato immobiliare si basa sull’utile dell’imprenditore. poi il sociale, la buona progettazione, il risparmio energetico, mi sembrano obblighi non opportunità…ripeto qualcuno mi puo spiegare da dove vengono i soldi. dai privati?? Sepre dagli stessi. e dove sta la novità.. che gli imprenditori diventano filantropi…?
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LikeDislikeIl funzionamento tecnico è così, ma ci sono alternative. Il fondo è pubblico o privato; l’edificio ha spazi comuni, urbani, gestito dagli inquilini, ricercato per integrità nel tempo (abbassamento del rischio di manutenzione straordinaria), ma anche per i materiali, con costo inferiore al mercato. Rigorosamente classe A.Prima di edificare si sentono i potenziali inquilini che il comune indica dalle liste di disagio sociale (graduatorie per le case popolari da cui sono stati esclusi). Si costruisce per loro, secondo le loro indicazioni. Fatto il progetto si fa un pef e lo si sottopone a un organo (fondo comune di investimento, fondazione) che ha un accordo quadro con CDP (io lo faccio con un fondo integrato che ha a disposizione 300 mln da utilizzare entro l’anno). Il fondo, che non è soggetto a ires e irap valuta l’acquisto dell’area, relativo progetto e fa un contratto con il promotore dell’iniziativa per la costruzione. Perchè sia accettato, il Fondo ha bisogno che risulti un rendimento annuo del 4-5%. Per maggiori informazioni, lascio la mia mail info@catyproject.com. Sarei ben disposto a collaborare per iniziative di questo genere. I tempi sono stretti, va proposto entro l’anno.
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LikeDislikedimenticavo. Il contratto che il fondo di investimento fa con il promotore è di questa specie. Ci si sottopone a una gara di appalto con diritto di prelazione su altri concorrenti (come nel project financing). Quindi per l’imprenditore il rendimento minimo è del 10% ( come nei normali lavori presso terzi). Il fondo inserirà un internal auditor nel processo di costruzione per garantire CDP e FIA. Non necessariamente un project manager.
info@catyproject.com
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LikeDislikeIl Social Housing promuove la partecipazione di risorse finanziarie private nell’investimento, da remunerarsi con i rendimenti da affitto, sostenendo dunque la nascita di nuove opportunità di rapporto pubblico-privato (ppp).
L’attore pubblico ha il ruolo di rendere agevole, per i promotori privati dell’iniziativa, l’acquisizione della disponibilità delle aree edificabili a condizioni economiche migliori rispetto a quelle di mercato: la messa a disposizione di aree di proprietà risulta molto spesso essere, infatti, il contributo principale del soggetto pubblico nelle operazioni di housing sociale.
Il Social Housing propone alloggi in affitto, non esclusivamente a canone sovvenzionato (tipico degli alloggi erp), e offre una gamma vasta di articolazioni del canone applicato, proprio perché il disagio abitativo ormai non tocca più solamente le fasce più deboli della popolazione.
I rendimenti sono del 4-5%.
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LikeDislikegrazie delle delucidazioni.
ma i fondi di investimento (o le loro SGR) come si formano? cioe da chi e come si contattano. oppure nascono ai fini di una operazione immobiliare?
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LikeDisliketutti possono costituire un fondo. Non è prerogativa di nessuno. Attualmente una cordata di imprenditori nel comune di Mestre sta promuovendo un fondo di investimento partecipato al 25% da CDP, per il 25% dagli imprenditori stessi e per il 50% dalle banche. Si tratta della conversione in social housing di un grande appezzamento residenziale di proprietà degli imprenditori, che aveva forti difficoltà di collocazione a mercato a causa della crisi.Il comune di Mestre ha aderito per la propria competenza caratteristica. I tempi sono lunghi e incerti per diversi fattori: Cdp deve accertare l’affidabilità degli interlocutori, le banche devono continuare a garantire la loro partecipazione finanziaria. Di questi tempi risulta difficile. Può passare più di un anno per ricevere l’approvazione di Cdp quando i proponenti non sono abbastanza referenziati el’esito non è scontato. D’altra parte esistono degli accordi già fatti con fondi dedicati all’HS che riducono i tempi di attesa e di accesso all’istituto.
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